העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה זאת עסקת במקרקעין לכל דבר ועניין ועל כן הינה דורשת דיווח לרשויות על פי דין. וחלים עליה כל הדינים החלים על מכירה רגילה. הכוונה להעברת נכס מקרקעין מבעליו לאדם אחר נטול כל תגמול, הכוונה במתנה.
מה העברת דירה ללא תמורה במתנה מחייבת?
העברת דירה במתנה מבלי לקבל תגמול כל שהוא בין קרובים. למשל מהורים לאחד הילדים (מעל גיל 18) מבלי שהנעבר (מקבל הדירה) ישלם כל תשלום על כך. החוק מגדיר קרובים כבני משפחה גרעינית.
- כאמור מדובר בעסקה החייבת בדיווח לרשויות אשר עשויה ליצור חבויות מס של מי מהצדדים לעסקה.
- מהיותה עסקה במקרקעין, מחייבת העסקה גם מסמכים בכתב (חוזה) המגדירים במדויק את העסקה.
- כמו כן קיימת בעסקה כזו חובת זהירות מוגברת על הצדדים לרישום הערת אזהרה בגין העסקה בשל אופיה המשפחתי שהיא העברה ללא תגמול.
העברת דירה ללא תמורה כוללת הטבות מס
יחד עם זאת קיימות הטבות מס המוענקות במקרה של העברת דירה במתנה לקרוב. פטור ממס שבח למעביר הנכס ופטור חלקי ממס רכישה למקבל הנכס. כמו כן, מסירה בין קרובים פטורה מהיטל השבחה, אך הנעבר מתחייב לשלם את ההיטל בעת מכירת הדירה.
העברת דירה במתנה מס רכישה ומס שבח
כאשר יש הבחנה בין הגדרת קרוב לעניין מס השבח לבין הגדרת קרוב לעניין מס הרכישה. חשוב לציין כי בשל היות ההעברה "עסקה במקרקעין" קיימת גם דרישת כתב, דהיינו הסכם בין המעביר לנעבר ממנה יעלו כל פרטי העסקה. למעשה מדובר בחוזה מיוחד במסגרתו מקבל המתנה נהנה ללא מתן כל תמורה. סעיף החוק החולש על עסקה כזו מלבד חוק המקרקעין הינו סעיף 5 לחוק המתנה.
התחייבות להעברת דירה ללא תמורה:
(א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.
(ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה. זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.
(ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן.
המאפיינים של עסקת העברת דירה ללא תמורה
על פי חוק המקרקעין עסקה במקרקעין מסתימת ברישום (בטאבו). על כן גם סיומה של עסקת מתנה של מקרקעין הינו ברישום. יחד עם זאת בשל נסיבות ההסכם קיימים מאפיינים מיוחדים לעסקה כזו. כך למשל נותן המתנה יכול לחזור בו מן המתנה עד סיומה של העסקה ברישום וזאת כל עוד הנעבר (מקבל המתנה) לא שינה את מצבו בהסתמך על המתנה.
בנוסף במסגרת הסכם ההעברה יכול המעביר להתנות את המתנה בתנאים או לציין נסיבות אשר בהתקיימן יוכל לחזור בו מן המתנה הגם שנסתיימה ברישום. כך למשל כאשר הנעבר מתנהג למעביר בצורה שאינה הולמת או במקרה של שינוי לרעה במצבו הכלכלי של המעביר.
העברת דירה במתנה בין קרובים - מותנית הערת אזהרה
יצוין כי בהעברת מתנה בין קרובים קיימת גם אחריות מוגברת של הצדדים לעניין רישום הערת אזהרה. וזאת על מנת להזהיר צד ג' מפני עסקאות נוגדות. שכן בשל העובדה שמדובר העסקאות בתוך המשפחה אלו עסקאות אשר מטבען קשות לאיתור. ולכן קיימת אחריות מוגברת לרשום הערת אזהרה על העסקה.
העברת דירה בפטור ממס
העברה ללא תמורה על מנת שתוכל להנות מן הפטורים הקבועים לעניין זה בחוק צריך שתעשה לקרובים משפחה מדרגה ראשונה. החוק קובע הגדרות שונות של "קרוב" לעניין מס שבח ולעניין מס רכישה.
חשיבות הסיוע המשפטי עם עורך דין הבקיא בעולם הנדל"ן
כאמור לעיל, מדובר בעסקה בעלת משמעויות בתחומים שונים. על כן גם כאן יש צורך בליווי משפטי של עורך דין. המסירה יכולה להתבצע בנכסים שונים בנוסף לדירת מגורים. כמו למשל חנות, משרד, או אפילו משק חקלאי.
קיימת אפשרות של העברת דירה ללא תמורה לבן משפחה וקיימת גם האפשרות להעביר בין יורשים, באמצעות הסתלקות מירושה ועוד. ברי כל אחת מן העסקאות כפופה לחקיקה הספציפית בנושא. וכן יש צורך לוודא כי הצדדים מבינים את המשמעויות השונות של העסקה ונעשית מתוך רצון חופשי והסכמה.
לשם כך חובה שיהיה בעסקה עורך דין הבקיא בעולם הנדל"ן, מבין לעומק את הנושא וידע להסביר לצדדים את המשמעויות השונות של העסקה וכן לכוון אותם לביצוע העסקה המתאימה להם.
אנשים עשויים להתבלבל ולחשוב כי העברת דירה במתנה היא כפעולה פשוטה מבחינה משפטית. אבל בפועל התמונה היא אחרת. חשוב לבדוק את הנסיבות הספציפיות של כל מקרה לגופו. כאשר נבדקים, בין היתר, התנאים והנסיבות טרם ביצוע העברת המתנה.
בפועל, תפקידו של עורך דין נדל"ן ומקרקעין הוא להבין כיצד צריך לבצע את התהליך באופן שיטיב עם לקוחותיו. קרי מוסרי או מקבלי הדירה. בשורה התחתונה. מומלץ לעבור את התהליך רק בסיועו של עו"ד מקרקעין ונדל"ן.
הגדרת קרוב לעניין מס השבח
"קרוב" לאדם פלוני –
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני-זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו;
לעניין מס השבח - בן הזוג של האח אשר נקרא" גיס" נחשב קרוב ואילו אח של בן הזוג הנקרא "גיס" גם כן הוא אינו קרוב , כך גם בנו של האח -האחיין אינו נחשב קרוב. העברה בין קרובים תהא פטורה מממס שבח.
הגדרת קרוב לעניין מס רכישה
לעניין מס רכישה קרוב משפחה הוא בן זוג. כולל מי שהיה בן זוג במשך חצי שני לפני המכירה, הורה, צאצא (גם נכד),בן זוג של צאצא, אח ואחות. על פי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) תשל"ה-1974 מס הרכישה אשר יחול על נעבר קרוב כאמור הינו 1/3 ממס הרכישה שהיה חל על העברה שלא בין קרובים. ככל שמדובר בדירה יחידה אזי מחשבים את מלוא הסכום שהיה חל במידה ולא "קרוב" ומהסכום שמתקבל יש לשלם 1/3 , במידה ולא דירה יחידה אזי 1/3 מ- 8% עד סכום מסויים הקבוע בתקנות ומעל סכום זה 10%.
העברת דירה ללא תמורה בסייגים
ניתן לבצע זאת גם בסייגים, זאת אומרת שהמעביר, אשר מבצע פעולה זאת מבלי רווח - כלומר במתנה, יכול להתנות את המתנה בתנאים שקבע. למשל תנאי של הסכמה לביצוע הליך של תמ"א 38, שיפוץ או כל תנאי אחר. ניתן להכניס בהסכם גם סעיף הקובע כי ניתן להחזיר מן המתנה במידה והתנאים לא ממולאים על ידי מקבל המתנה.
בנוסף לכך, רשאי המעביר לרשום הערת אזהרה לטובתו על הימנעות מעשיית עסקה במקרקעין ובאמצעות כך להשאיר לעצמו שליטה חלקית במקרקעין. הערה כזו יכולה למשל למנוע מכירת הנכס או שעבוד הנכס נטול הסכמת נותן המתנה וכו.
מדוע כדאי להעביר דירה במתנה לקרוב?
1. חיסכון במס שבח למעביר הדירה
כאשר בבעלותו של אדם שתי דירות מגורים, ניתן לבצע תכנון מס אשר יאפשר למכור את שתי הדירות בפטור ממס שבח. תכנון כאמור ניתן לבצע באמצעות העברה של אחת הדירות לקרוב; העברה בין קרובים תעשה על פי פטור ספציפי להעברה כזו- [על פי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין וזאת על מנת לא לנצל את הפטור הכללי הניתן בגין מכירת דירת מגורים יחידה כל 18 חודשים [סעיף 49 ב (2)]. כלומר אדם שבבעלותו 2 דירות והוא מבקש להנות מפטור ממס שבח במכירת 2 הדירות, יעביר קודם דירה אחת לקרוב- על פי הגדרות הסעיף - העברה כזו תהא כאמור פטורה ממס שבח ( יש לשים לב שמדובר למעשה בדחיית מס, שכן מס השבח ישולם בעת מכירת הדירה על ידי אותו קרוב אליו הועברה הדירה ויחושב כאילו מכר אותה המעביר ) ולאחר ביצוע ההעברה למעשה נותרת בידיו דירה אחת בבעלותו- דהיינו דירת מגורים יחידה - אשר ניתן למכור בפטור כל 18 חודשים. והכל בכפוף לעמידה בכל יתר דרישות החוק בנוגע לפטור כאמור.
2. חיסכון במס רכישה למעביר הדירה
כיום קיים פטור מלא ממס רכישה של ( עד סכום של 1,919,515 ₪ ) ומס מדורג מעבר לסכום זה ,במידה ומדובר ברכישת דירה יחידה, ואילו במידה ולא מדובר בדירה יחידה אזי סכום המס הינו 8% ממחיר הדירה עד סכום מסויים ומעל סכום זה אף 10%. על כן קיימת משמעות רבה לפטור זה. לכן אדם המבקש לרכוש דירה נוספת יכול להעביר הדירה שבבעלותו לקרוב- למשל לבנו- ואז כאשר ירכוש את הדירה הנוספת למעשה תהא זאת דירתו היחידה והוא יוכל להנות מן הפטור.
על מנת להנות מפטור זה צריך להעביר את הדירה הראשונה בטרם רכישת הדירה החדשה-הנוספת- או לחילופין ניתן לעשות זאת בטרם ההעברה אך תוך התחייבות להעביר את הדירה הראשונה בתוך תקופה מסויימת הקבועה בחוק, כיום מדובר בתקופה של 24 חודשים.
יצוין כי על מנת למנוע מצב של מניפולציות וניצול הפטור לרעה קיימות בחוק תקופות צינון במהלכן לא יוכל הנעבר(מקבל הדירה במתנה) למכור את הדירה בפטור ממס. לגבי עסקאות שנערכו לאחר 1.1.2014 כאשר הנעבר מתגורר בדירה אזי תקופת הצינון הינה בת 3 שנים מיום שעבר להתגורר בדירה ואם אינו גר בדירה 4 שנים מיום ההעברה. בעסקאות שנערכו קודם לכן לא היתה הבחנה. קיימים פטורים מיוחדים, כך העברת דירה ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים בדירה, פטורה לחלוטין ממס שבח ורכישה. במידה ואינם מתגוררים בדירה, פטור מלא ממס שבח ו - 1/3 מס רכישה. גם ידוע בציבור נחשב לעניין זה. העברה בין בני זוג אגב גירושין בתמורה או שלא בתמורה פטורה לחלוטין ממס שבח ומס רכישה.
3. מניעת סכסוכים עתידיים בין יורשים
על מנת למנוע מצב בו לאחר המוות יחלו סכסוכים בין היורשים דבר אשר עלול להביא למצב בו הדירה תגיע ליורשים אשר המוריש לא ביקש להעביר להם את הדירה, כתוצאה למשל מפגמים בצוואה. העברת דירה אל היורש אליו מבקשים להעביר את הדירה בעוד המעביר בחיים מונעת למעשה אפשרות כזו, ומעניקה ודאות לגבי הבעלות בדירה. המעביר אף יכול לשמר לעצמו זכות מגורים בדירה עד אריכות ימים ואף לרשום זכות זו בלשכת רישום המקרקעין.
4. הגנה על הדירה במערכת יחסים פרק ב'
העברת דירה על שם הילדים מנישואין קודמים כאשר למעביר מערכת יחסים זוגית פרק ב' הינה פתרון יעיל לבעיה זו. אמנם הסכם יחסי ממון המחריג את הדירה ממסגרת איזון המשאבים, יכול לספק הגנה אך לעיתים בן הזוג החדש יכול לסרב לחתום על הסכם או לחילופין יכול לנסות ולבטל את ההסכם בדיעבד בעילות שונות. חתירה מזו, במידה ובני הזוג מתגוררים באותה הדירה הרי שלבן הזוג הנותר בחיים יכולה לצמוח זכות מגורים באותה הדירה הגם שבצוואה הדירה מורשת לילדים מנישואיו הקודמים. העברת דירה ללא תמורה בחיים הינה אפשרות היעילה ביותר למניעת כל המצבים האלה.
חסכון של מס שבח במקרה של הורשה עתידית
חוק מיסוי מקרקעין ( סעיף 62 )מעניק פטור מיוחד ממס שבח בגין דירה אשר התקבלה בירושה בנוסף לפטור הרגיל. יחד עם זאת על מנת שהיורש יוכל להנות מן הפטור צריכים להתקיים מספר תנאים המנויים בחוק:
א). המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש
(ב). לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג). אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.”
מצב בו המוריש בעת פטירתו היה בעלים של שתי דירות הרי שהיורשים לא יכלו להנות מן הפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה לכן על מנת שניתן יהיה לנצל פטור זה, על מוריש להעביר את הדירה במתנה למשל לבנו ( או לקרוב אחר המנוי בסק' א ) ואז יוכל מי שירש את הדירה הנוספת להנות מן הפטור המיוחד של דירה שהתקבלה בירושה.
העברת דירה במתנה בהיבט המשפטי
כאשר הורים רוצים לבצע העברת דירה במתנה לילדים שלהם, בד"כ פעולה זו מבוססת על הרצון הטבעי לדאוג לילדים. עם זאת, במקרים מסוימים העברת דירה במתנה מתבצעת כדי להתחמק מתשלומי מיסים בתחום המקרקעין, מה שעשוי להוביל את בהמ"ש שלא להכיר במתנה זו.
כדי למנוע מצב בו בהמ"ש פוסק כי ההעברה בוצעה בחוסר תום לב, חשוב להבין כיצד מעובד התהליך במערכת, אותו תהליך הכולל את ההעברה באופן חוקי. מכיוון שמדובר בהליך מורכב המצריך בירוקרטיות לא מעטות ולא פשוטות, ההמלצה הנכונה ביותר היא לקבל סיוע מאת עורך דין נדל"ן או עורך דין מקרקעין.
באילו מקרים בהמ"ש מכיר בהעברת דירה במתנה
במקרים בהם בוצע הרישום של זכויות הטאבו על שם הילד, בהמ"ש עשוי להכיר בזה כהעברת דירה ללא תמורה כמתנה. בנוסף, בהמ"ש עשוי לאשר את העברת הנכס כמתנה במקרים של פטירה. מנגד, אם הדירה הועברה בפן הטכני לרשות הילד, לאחר מות ההורה, בהמ"ש עשוי לדחות את הבקשה.
העברה ללא תמורה על תנאי
נוסף על המקרים לעיל, קיימים מקרים בהם דירה מועברת כמתנה על תנאי, מה שאומר שבעל הנכס מבקש לשמור את זכויותיו בבית.ישנם תנאים מסוימים עליהם מבוססת העברת נכס על תנאי, כדלהלן:
- זכויות המגורים של מעביר הדירה
- קבלה של שכ"ד ותקבולים למעביר הנכס
- זכות של וטו נותן הדירה על מכירה לצד ג'
- זכותו של מעביר הנכס למטרת מכירת הנכס.
מה חשוב לדעת על העברת דירה ללא תמורה על תנאי
במקרים שלעיל, בהמ"ש למעשה בודק את הכוונה האמיתית מאחורי נותן המתנה. בכך, בהמ"ש מברר את ההיבטים הבאים: 1) האם הכוונה היא להעביר את הדירה במתנה בעוד בעל הנכס בחיים. 2) האם הכוונה היא להעביר את הדירה רק לאחר מותו של בעל הנכס.
יש לציין, העברת דירה ללא תמורה מצריכה לקיחה בחשבון של מגבלות קנייניות, כאשר אלו קובעות אם מדובר במתנה או בזכויות בפועל של בעלות על הנכס. זאת, לרבות מגבלות קלות אובליגטוריות, הנוגעות לתנאי הסף של נותן הדירה. זאת, כתנאי לקבלת הדירה ללא שום תמורה.
עו"ד ערן קאופמן עומד לרשותכם בכל עניין ושאלה המתעוררים בנוגע להעברה ללא תמורה של דירה או נכס.
העברת דירה במתנה ללא תמורה והקלות המס
בעוד שרוב עסקאות המקרקעין יוצאות לפועל במסגרת של נתינה וקבלת תמורה כספית או תמורה אחרת. נכסים מסוימים מועברים לעיתים בין הורים לילדיהם, בני קרובי משפחה, כחלק מעסקאות עסקיות שונות וכן הלאה. במקרים אלו שבהם דירה מועברת במתנה, בד"כ מקבלי הנכס יהיו בני משפחה שאין להם כסף בעצמם לרכישת נכס. לכן, בחוק הישראלי קיימות הטבות שונות אשר נוגעות לתשלומי המיסים החלים על עסקאות מקרקעין.
הקלות המס ניתנות על מנת לנסות להקל על מקבלי המתנה עד כמה שניתן במסגרת הסטטוס הכלכלי שלהם. למשל, בחוק קיימות הטבות אשר נוגעות לתשלומי מס שבח, מה שבמקרים מסוימים יתבטא בפטור ממס השבח, אך גם פטור חלקי ממיסי הרכישה.
המניעים להעברת דירה ללא תמורה
- נהוג לבצע העברת דירה ללא תמורה בכדי לחסוך במס.
כך למשל מי שבבעלותו בית וחפץ לקנות אחד נוסף, במידה ויבצע העברת דירה במתנה בטרם רכישת הבית השני, הרי שיוכל להנות מפטור ממס רכישה ברכישת הבית השני, כך גם אם יתחייב למכור את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים מרכישת הבית השני.
- סיבה נוספת להעברת דירה היא חיסכון במס שבח;
במידה ולאדם שתי דירות, אם יעביר אחת מהן לקרובו יוכל לעשות זאת כאמור בפטור מלא ממס שבח במסירה הראשונה (בין קרובים) ולהנות גם מפטור מלא במכירה הדירה השנייה, הכל כמובן במגבלות הקבועות בחוק.
חשוב לציין, כי בין אם להעביר דירה ללא תמורה בין הקרובים לבין האפשרות למכור את הבית שהועברה במתנה, קיימת תקופת צינון של 3 שנים. במידה והדירה משמשת למגורי הנעבר וארבע שנים במידה ואינה משמשת למגוריו.
ההשלכות בהעברת דירה במתנה
לעצם הבעלות על דירת מגורים יש השלכות בהרבה מאוד רבדים. זה בא לידי ביטוי בתחום המיסוי, הזכאות לתנאים סוציאליים כאלה ואחרים, תשלומי ביטוח לאומי, זכאות לדיור בר השגה ועוד. על כן חשוב מאוד לוודא כי העברת דירה במתנה ללא תמורה נעשית בהסכמה מלאה של שני הצדדים, ללא לחץ או איום מתוך הבנה של כל ההשלכות של ביצוע המסירה מבלי קבלת תגמול. צריך לבדוק מהו התמריץ לביצוע העסקה אל מול החסרונות שלה לצדדים. בנוסף חשוב לוודא כי העסקה עומדת בכל התנאים המאפשרים הנאה מיתרונות אלה, על מנת שהדברים יעברו בצורה חלקה וניתן יהיה להשלים את העסקה.
ערן קאופמן, עו"ד
ענבר פטר קאופמן, עו"ד
איתן קאופמן, [רו"ח], עו"ד
