מכירת דירה שהתקבלה בירושה

העברת דירה בירושה אינה מהווה עסקה ואינה מחייבת במס. עם זאת, החבות במס שבח עלולה להתעורר כאשר היורש מבקש למכור את הדירה. בתנאים מסוימים, היורש עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח על דירה שהתקבלה בירושה.

תנאי הפטור ממס שבח על דירה בירושה

על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח על דירה בירושה, על היורש לעמוד בשלושה תנאים מצטברים:

1.היורש הוא אחד מאלה:

• בן זוג של המוריש.
• צאצא (כולל נכד) של המוריש.
• בן זוג של צאצא של המוריש.

2.לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת2

3.אילו המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה (נכון למועד המכירה ולא למועד הפטירה).

חישוב מס השבח על דירה בירושה

אם היורש אינו זכאי לפטור ממס שבח על דירה בירושה, הוא יחויב לשלם מס שבח על כל הרווח שנצבר ממועד רכישת הדירה על ידי המוריש, ועד מועד המכירה.

הרווח ממכירת דירה בירושה מחושב לפי הפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין שוויה ביום פטירתו של המוריש. שווי הדירה ביום פטירתו של המוריש נקבע לפי שווי השוק שלה, או לפי שווי הרכישה שלה, לפי הנמוך מבין השניים.

לדוגמה, אם המוריש רכש דירה בשווי של 1,000,000 ש"ח, וביום פטירתו שוויה היה 1,500,000 ש"ח, ואם היורש מכר את הדירה במחיר של 2,000,000 ש"ח, אז הרווח ממכירת הדירה הוא 500,000 ש"ח.

מס השבח על דירה בירושה מחושב לפי שיעורי מס השבח החלים על מכירת דירה רגילה. 

בשנת 2024, שיעורי מס השבח הם כדלקמן:

• עד 1,500,000 ש"ח - 5%
• מעל 1,500,000 ש"ח ועד 5,000,000 ש"ח - 10%
• מעל 5,000,000 ש"ח ועד 10,000,000 ש"ח - 15%
• מעל 10,000,000 ש"ח - 20%

פטור חלקי ממס שבח על דירה בירושה

במקרים מסוימים, יורש עשוי להיות זכאי לפטור חלקי ממס שבח על דירה בירושה. לדוגמה, יורש שזכאי לפטור ממס שבח על דירת מגורים אחת, עשוי להיות זכאי לפטור חלקי על דירת מגורים נוספת, אם הוא עומד בתנאים מסוימים.

תכנון מס למכירת דירה בירושה

קיימות מספר אפשרויות תכנון מס שיכולות לסייע לייעל את תשלום מס השבח במכירת דירה בירושה. לדוגמה, יורש עשוי לשקול למכור את הדירה לאחר 18 חודשים מיום הפטירה, כדי להיות זכאי לפטור ממס שבח על דירת מגורים אחת. יורש עשוי גם לשקול למכור את הדירה יחד עם בן זוגו, כדי להגדיל את הפטור ממס שבח. בנוסף, יורש עשוי לשקול למכור את הדירה לבן משפחה אחר כדי ליהנות מפטור ממס שבח.

מכירת דירת ירושה בין אחים

מכירת דירת ירושה בין אחים היא פעולה מורכבת מבחינה משפטית ומיסים. מבחינה משפטית, יש להסדיר את חלוקת הזכויות בדירה בין האחים, וכן יש להקפיד על תהליך המכירה כדי למנוע סכסוכים עתידיים. מבחינת מיסים יש לבחון את זכאות האחים לפטור ממס שבח, וכן יש לשלם את המיסים הנדרשים על הרווח ממכירת הדירה

שלבים למכירת דירת ירושה בין אחים

השלבים הבאים מתארים את תהליך מכירת דירת ירושה בין אחים:

1. אישור צו ירושה או צו קיום צוואה

הצעד הראשון הוא לקבל אישור צו ירושה או צו קיום צוואה. צו ירושה הוא מסמך משפטי המאשר את הירושה על פי הדין, ואילו צו קיום צוואה הוא מסמך משפטי המאשר את קיום הצוואה והוראותיה.

2. הסדרת חלוקת הזכויות בדירה

לאחר קבלת צו הירושה או צו קיום הצוואה, יש להסדיר את חלוקת הזכויות בדירה בין האחים. ניתן לעשות זאת בהסכם חלוקת עיזבון, אשר יהיה מחייב משפטית

3. מכירה של הדירה

לאחר הסדרת חלוקת הזכויות בדירה, ניתן למכור את הדירה. ניתן למכור את הדירה לצד שלישי, או לחלק את הדירה בין האחים

מיסים במכירת דירת ירושה בין אחים

לגבי המיסים במכירת דירת ירושה בין אחים, ישנן מספר נקודות חשובות שיש לזכור:

• פטור ממס שבח

על פי חוק מיסוי מקרקעין, אחים זכאים לפטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה. הפטור ניתן רק אם הדירה הייתה בבעלות המנוח במשך 5 שנים לפחות.

• מס רכישה

אם אחד האחים רוכש את חלקם של האחים האחרים בדירה, עליו לשלם מס רכישה על החלק שרכוש. שיעור מס הרכישה הוא 6% מהמחיר המקורי של הדירה, או 5% אם הדירה נרכשה לפני 1.1.2023

• מס אחר

ייתכן שישנם מיסים נוספים שיש לשלם במכירת דירת ירושה בין אחים, כגון מס הכנסה על דמי השכירות אם הדירה מושכרת, או מס הכנסה על רווח ממכירת דירה אם הדירה נמכרת במחיר גבוה מהמחיר המקורי.

טיפים למכירת דירת ירושה בין אחים

להלן מספר טיפים למכירת דירת ירושה בין אחים:

• התייעצו עם עורך דין

חשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום הירושות והמקרקעין לפני תחילת תהליך המכירה. עורך הדין יוכל לסייע לכם בהסדרת חלוקת הזכויות בדירה, בתהליך המכירה ובנושאים מיסויים.

• היו מקצועיים

חשוב להתנהל באופן מקצועי במהלך תהליך המכירה. הקפידו על ניהול רישום מסודר של העסקאות, וכן הקפידו על קבלת מסמכים חתומים מכל הצדדים

• היו גמישים

ייתכן שתצטרכו להיות גמישים במהלך תהליך המכירה. לדוגמה, ייתכן שתצטרכו להסכים למחיר נמוך יותר מהמחיר המבוקש, או שתצטרכו להסכים על תנאי תשלום נוחים יותר.