מקדמת מס שבח

מס שבח הינו מס אשר נדרש מוכר של נכס נדל"ן לשלם בגין השבח על הנכס-כלומר ההפרש שנוצר בין מחיר הרכישה של הדירה לבין מחיר המכירה של הדירה, בניכוי הוצאות מסוימות כגון תיווך, שכ"ט עו"ד, שיפוצים, ריבית וכד' הניתנות לניכוי. על מנת לחשב את המס הצפוי ניתן להיעזר במחשבון של רשות המיסים שם ניתן להזין את כל הנתונים כולל ההוצאות הניתנות לניכוי. יצוין כי על מנת שהוצאה תותר בניכוי יש להמציא את החשבונית בגין ההוצאות אשר מבקשים לנכות.

מהי מקדמת מס שבח

מקדמת מס שבח הינה תשלום המשולם מראש על ידי הרוכש, למרות שכאמור תשלום המס חל על המוכר, כמקדמה על חשבון המס אשר יידרש המוכר לשלם על פי השומה שתיקבע לו. בעיקרון מדובר בחובה על פי החוק( אלא במקרים מיוחדים בהם יש פטורים כפי שיפורט בהמשך).

תשלום המקדמה הינו חלק מתשלום התמורה ונחשב כאילו שולם למוכר על חשבון התמורה. מדובר בהסדר זמני עם רשויות המס שמטרתו כפולה: מחד הוא מבטיח גבייה יעילה של המס כבר בסמוך למועד העסקה ומאידך מבטיחה הנפקה מהירה של אישור מס שבח להעברה בטאבו לטובת רוכש הנכס, אשר אינו נאלץ להמתין לשומה סופית אשר הוצאתה עלולה להתארך חודשים רבים. מערכת זו משקפת גישה מקדימה לגביית מס, שמטרתה לאזן בין הוגנות ליעילות מנהלית בעסקאות נדל"ן.

מתי אין חובה לשלם מקדמת מס שבח

ישנן עסקאות מכר דירות בהן לא קיימת חובה לשלם מקדמת מס שבח:

• דירה אשר התבקש פטור ממס שבח בגין מכירתה.
• דירה הנמכרת על ידי רשות מקומית, קק"ל או רשות הפיתוח.
• דירה הנרכשת מקבלן ותיבנה על קרקע שבבעלות רשות מקרקעי ישראל ושעדיין אינה מוסדרת. כלומר אין עליה טאבו.
• דירה הפטורה ממקדמת מס שבח בהתאם להחלטת שר האוצר.

כיצד נקבע גובה המקדמה

הסכום המשולם הינו אחוז קבוע ממחיר העסקה. בעסקאות בהן הנכס נרכש לפני ה7- בנובמבר 2001 שיעור המקדמה הינו בסך 15% ובנכסים שנרכשו לאחר ה7 בנובמבר 2001 שיעור המקדמה הינו בסך 7.5%. 

האם ניתן לבקש הפחתה של המקדמה 

קיימים מקרים בהם על פי השומה העצמית, אותה מחויב המוכר להגיש במצורף לדיווח על  העסקה רשויות המס, גובה המקדמה גבוה מן המס הצפוי על פי השומה העצמית. במקרה כזה קיימות שתי אפשרויות: א. לשלם את המקדמה במלואה ולאחר שתצא שומה סופית לבקש החזר של הכספים ששולמו ביתר. הכספים יושבו על ידי רשות המיסים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית גבוהים מאלה הנהוגים בשוק החופשי. ב. לבקש מראש הקטנה של המקדמה עד לגובה המס על פי השומה העצמית. 

כיצד יש להגיש בקשה להפחתת מקדמה

בקשה להקטנת המקדמה יש להגיש לא יאוחר מ - 40 יום מיום העסקה (כמו הדיווח לרשויות המס). באמצעות טופס 7155, ויש להקפיד כי לשומה העצמית יצורפו מסמכים התומכים בשומה אחרת תידחה הבקשה. החלטת המנהל בבקשה להפחתת המקדמה תינתן בתוך 20 ימים מהגשת כל המסמכים לרבות טופס הבקשה . במידה והבקשה נדחית ניתן לערער עליה וההחלטה בערעור תינתן בתוך 45 יום מהגשתה הערעור. את הבקשה רשאים להגיש הן המוכר והן הרוכש של הנכס.

המועד לתשלום המקדמה

את המקדמה על הרוכש לשלם בתוך 30 יום ממועד העסקה או לאחר ששילם לפחות 40% מן התמורה למוכר לפי המאוחר, במידה ומדובר ברכישה מקבלן לאחר ששולמו לפחות 80% מן התמורה לקבלן.

כיצד משלמים את המקדמה

על הרוכש להגיש בקשה לתשלום מקדמה באמצעות טופס 7152. הבקשה מוגשת באמצעות הדואר או באופן ישיר ללשכה. אדם אשר יגיש ישירות ללשכה יקבל במקום שובר לתשלום ביד ואילו מי שהגיש את הטופס באמצעות הדואר יקבל את השובר באמצעות הדואר לכתובת אותה ציין בטופס הבקשה. ניתן להגיש את הבקשה גם באופן מקוון ובכל מקרה עו"ד אשר הפקיד ייפוי כוח במערכת המייצגים יוכל להנפיק את השובר באופן מקוון, ולאחר תשלום המקדמה גם את אישור מס השבח להעברה בטאבו.

יש להקפיד על תשלום המקדמה במועד שכן אי תשלום המקדמה במועד עלול להביא לחיוב הצמדה וריבית ובמקרים מסוימים אף לקנסות.